Der Traum vom passiven Einkommen wird von immer mehr Menschen geträumt, insbesondere in den letzten Jahren. Viele machen sich auf die Suche nach einer Lösung, um diesen Traum in die Realität umzusetzen. Eine vielversprechende Möglichkeit, passives Einkommen zu generieren, ist die Investition in vermietete Immobilien.

Das Konzept dahinter ist recht einfach: Du kaufst eine Immobilie mit möglichst wenig Eigenkapital und lässt diese durch deine Mieter abbezahlen. Klingt simpel, oder? Tatsächlich ist es das auch, wenn man weiß, wie es geht. Im folgenden Beitrag zeige ich dir den Weg.

Schritt 1: Der Mieteravatar

Bevor du loslegst, musst du dir deinen idealen Mieter vorstellen. Wer ist er oder sie? Ist es ein Mann oder eine Frau? Alleinstehend oder eine Familie? Welche Bedürfnisse hat er oder sie? Braucht er oder sie eine kleine oder große Küche, eine Garage oder eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Muss die Immobilie in der Stadt oder auf dem Land liegen? Indem du dir diese Fragen stellst, kannst du den Bedarf deiner potenziellen Mieter besser verstehen und die richtige Immobilie für sie finden.

Schritt 2: Geld verdienen und behalten

Um passives Einkommen zu generieren, musst du einerseits Geld verdienen und andererseits Geld behalten, um weiteres Einkommen zu erzielen.

Geld verdienen: Wenn du selbstständig oder Unternehmer bist, hast du die Möglichkeit, deinen Gewinn zu beeinflussen, indem du den Preis für deine Dienstleistung oder Produkte anpasst. Je höher dein Gewinn und deine Steuerbelastung sind, desto interessanter wird die Investition in eine vermietete Immobilie für dich.

Geld behalten: Führe eine Bestandsaufnahme durch. Liste alle deine Verträge mit ihren Laufzeiten und Beiträgen auf. Überlege dabei, ob du wirklich noch das Zeitungsabo oder die fünfte Videoplattform brauchst. Diese Auflistung wird auch für die Finanzauskunft bei deiner Bank benötigt. Füge außerdem deine Guthaben, Versicherungen und Sparverträge in deine Vermögensübersicht ein. Dadurch erhältst du einen Überblick über deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben sowie über dein Vermögen und deine Schulden. Du hast jetzt sozusagen eine private Bilanz.

Schritt 3: Geld bekommen

Wenn du einen Termin mit deinem Bankberater vereinbarst, solltest du gut vorbereitet sein, um einen guten Eindruck zu hinterlassen und deine Chancen auf ein günstiges Darlehen zu erhöhen. Hier sind die Informationen, die du benötigst:

• Beschreibung deines Investitionsvorhabens (Mieteravatar!)
• Die letzten 3 Jahresabschlüsse inklusive Steuererklärungen und, falls vorhanden, die entsprechenden Steuerbescheide
• Eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• Auflistung deiner monatlichen privaten Einnahmen und Ausgaben
• Auflistung deiner Vermögenswerte und Schulden

Es kann sinnvoll sein, mehrere Banken oder einen Kreditvermittler zu kontaktieren, um verschiedene Angebote zu erhalten. Die Höhe des Darlehens und der Zinssatz hängen hauptsächlich von deiner Bonität und dem zu finanzierenden Objekt ab. Dein Bankberater wird dir eine Summe nennen können, bis zu der du eine Finanzierung erhalten kannst. In der Regel werden Immobilien mit einem Annuitätendarlehen finanziert, bei dem die monatliche Rate konstant bleibt, aber der Zinsanteil mit jeder Rate sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Die Zinshöhe wird von der Bonität, dem Beleihungswert, der Laufzeit und der Möglichkeit, jährliche Sondertilgungen zu leisten, beeinflusst.

Jetzt kannst du mit der Suche nach einer passenden Immobilie beginnen.

Schritt 4: Wer suchet, der findet!

Sobald du deinen Mieteravatar und seine Bedürfnisse genau kennst und deine finanziellen Möglichkeiten mit deinem Bankberater abgeklärt hast, kannst du mit der Suche nach der passenden Immobilie beginnen.

Wie generiert sich nun das passive Einkommen?

Durch regelmäßige Mieterhöhungen steigt die Miete im Laufe der Jahre, während sich gleichzeitig deine Schulden durch die steigenden Tilgungsanteile deines Annuitätendarlehens verringern. Nach etwa 10 Jahren kannst du eine neue Finanzierung mit einer niedrigeren monatlichen Belastung abschließen. Dabei hast du zwei Effekte, die dir zugutekommen:

1. Steigende Mieteinnahmen
2. Sinkende Ausgaben für das Bankdarlehen

Und was ist mit der Steuer?

Auch steuerlich bietet die Vermietung von Immobilien Vorteile. Zu Beginn der Vermietung, wenn du noch hohe Gewinne mit deinem Unternehmen erzielst, kannst du steuerliche Verluste aus der Vermietung der Immobilie geltend machen, selbst wenn auf deinem Konto am Ende des Jahres ein ausgeglichener Betrag steht. Das liegt daran, dass du den Kaufpreis für den Gebäudeanteil über 50 Jahre (oder sogar schneller) von der Steuer absetzen kannst. Dadurch entsteht in der Anfangszeit ein steuerlicher Verlust, da die Mieteinnahmen geringer sind als die Zinsen und Abschreibungen.

Beispiel:

Angenommen, du kaufst eine Eigentumswohnung für insgesamt 100.000 EUR, wobei 20.000 EUR auf den Grund und Boden entfallen. Im ersten Jahr beträgt die Annuität 4.000 EUR, wovon 3.600 EUR Zinsen sind. Die monatliche Kaltmiete beträgt 4.800 EUR.

Steuerliche Betrachtung:

• Mieteinnahmen: 4.800 EUR
• Zinsen: – 3.600 EUR
• Abschreibung (2% von 80.000 EUR): – 1.600 EUR
• Steuerlicher Verlust: – 400 EUR

Bei einem Steuersatz von 40% beträgt die Erstattung somit 160 EUR.

Liquiditätsbetrachtung:

• Mieteinnahmen: 4.800 EUR
• Annuität: – 4.000 EUR

• Steuerersparnis: 160 EUR
• Geldzufluss: 960 EUR

Der Geldzufluss kann für (steuermindernde) Instandhaltungsaufwendungen oder den Erwerb weiterer Immobilien genutzt werden.

Während der “Rentenphase”, wenn dein Einkommen aus dem Unternehmen niedriger ist, wird auch dein persönlicher Steuersatz sinken. Dadurch werden die Überschüsse aus der Immobilie nur mit diesem niedrigeren Steuersatz besteuert.

Nach Ablauf von 10 Jahren kannst du die Immobilie steuerfrei verkaufen und den Verkaufserlös in weitere Immobilien investieren.

Fazit:

Die Investition in vermietete Immobilien bietet eine attraktive Möglichkeit, passives Einkommen zu generieren. Durch die steigenden Mieteinnahmen und die sinkenden Schulden im Laufe der Zeit kannst du finanzielle Freiheit erreichen. Zudem bieten sich steuerliche Vorteile, die es dir ermöglichen, deine Gewinne zu optimieren. Nutze diese Schritte und Informationen, um erfolgreich in vermietete Immobilien zu investieren und passives Einkommen zu generieren.